Aká je povinnosť platenia dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti?

Ako si môžete znížiť základ dane?

Rozhodujúci vplyv na konečnú výšku dane majú výdavky, ktoré viete použiť v daňovom priznaní na daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti. Pre zjednodušenie si náklady rozdelíme na tri druhy.

a) náklady spojené s nadobudnutím nehnuteľnosti – stanovujú sa podľa toho, ako ste danú nehnuteľnosť získali do vlastníctva,

– ak ste nehnuteľnosť získali kúpou, tak výdavkom bude kúpna cena,

– ak ste nehnuteľnosť získali dedením, tak výdavkom je všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve,

– ak ste nehnuteľnosť získali darovaním, tak je nutné rozlíšiť, či bol darca v čase darovania oslobodený od platenia dane alebo nie. Ak by darca v čase darovania bol oslobodený od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, tak v prípade predaja je výdavkom cena predmetnej nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania. Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca).

b) náklady spojené s rekonštrukciou a údržbou nehnuteľnosti počas doby užívania.

Okrem nákladu spojeného s nadobudnutím si môžete ako výdavky započítať aj náklady, ktoré ste vynaložili na rekonštrukciu predmetnej nehnuteľnosti, opravy a jej údržbu. Podstatné je, aby ste všetky započítané náklady aj reálne vydokladovali blokmi, či faktúrami.

c) náklady spojené s predajom nehnuteľnosti.

Výdavky spojené s predajom nehnuteľnosti veľa predávajúcich podceňuje, ale v konečnom dôsledku môžu mať výrazný vplyv na konečnú výšku dane na úhradu. Patria sem nasledovné položky:

– vyhotovenie znaleckého posudku,

– vypracovanie kúpnej zmluvy,

– poplatky na overenie podpisov,

– kolky,

– faktúra od realitnej kancelárie (v prípade predaja cez realitnú kanceláriu).

Výšku odmeny, ktorú si realitná kancelária účtovala musíte mať zadefinovanú v zmluve o sprostredkovaní realitných služieb a na túto sumu je realitná kancelária povinná vystaviť Vám daňový doklad. Pokiaľ faktúru za sprostredkovanie predaja nemáte, treba si ju vyžiadať od realitnej kancelárie, ktorá predaj sprostredkovala.

Ako podať daňové priznanie a ako správne vypočítať výšku dane?

Daňové priznanie na daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa podáva na tlačive Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby, tlačivo typu „B“, najneskôr do 31.03.2022 na príslušnom daňovom úrade a v tomto termíne je rovnako potrebné aj daň zaplatiť.

Sadzba dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti je 19 %, pokiaľ je Váš základ dane do 35 268,06 eur. Ak je Váš základ dane vyšší, tak je sadzba dane 25 %. Jej výška závisí od rozdielu medzi cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli a cenou, za ktorú ste ju predali, samozrejme za predpokladu, že vznikne ziskový rozdiel (na stratu sa neprihliada).

Tento rozdiel si samozrejme môžete znížiť o spomínané vynaložené a zdokladované výdavky.

Napríklad: Pán Jozef v roku 2017 kúpil 3 izbový byt v sume 43 000 eur. Túto sumu má aj uvedenú v kúpnej zmluve.  Tento byt následne kompletne zrekonštruoval a hodnotu rekonštrukcie má vydokladovanú na 7 000 eur. Neskôr v roku 2021 byt predal v sume 50 000 eur.

Na základe uvedeného má pán Jozef povinnosť podať daňové priznanie, do ktorého uvedie ako príjmy z predaja vo výške 50 000 eur a rovnako aj náklady na kúpu bytu a jeho následnú rekonštrukciu vo výške 50 000 eur. Znamená to, že p. Jozef má povinnosť síce podať daňové priznanie, ale jeho základ dane je 0 eur a preto nie je povinný platiť žiadnu daň.

Ak by pán Jozef tento byt predal v sume 52 000 eur, tak by uviedol ako príjem v daňovom priznaní 52 000 eur a výdavky v sume 50 000 eur, čím by mu vznikol základ dane 2 000 eur. Z toho by mal povinnosť odviesť daň 19% zo sumy 2 000 eur a to je 380 eur a rovnako musí zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne 14 % zo sumy 2 000 eur a to je 280 eur.

Napríklad: V roku 2017 ste nadobudli darovaním byt, ktorý ste následne v roku 2021 predali. Vzhľadom na to, že ste predali byt do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, preto ste povinný zaplatiť daň z príjmu. Najskôr musíte zistiť, akú výšku výdavkov si môžete pri predaji bytu uplatniť. V takom prípade, že darca v čase darovania vlastnil predmetný byt napr. 8 rokov, tak splnil podmienku oslobodenia od dane. Z toho vyplýva, že vy si môžete ako výdavok pri príjme z predaja bytu uplatniť cenu bytu v čase darovania zistenú znaleckým posudkom.

Napríklad: Dňa 15.02. 2017 ste kúpili byt v sume 42 000 eur. Následne ste tento byt zrekonštruovali v hodnote 5 000 eur a v roku 2020 ste ho predali v sume 60 000 eur. V byte ste mali celý čas (4 roky) trvalý pobyt. Máte povinnosť platenia dane? Odpoveď: Áno. Daň zaplatíte vo výške 2 470 eur, čomu zodpovedá 19 % zo sumy 13 000 eur (60 000 eur – 42 000 eur – 5 000 eur). Rovnako ale zaplatíte aj 14 % zo sumy 13 000 eur, t.j. 1 820 eur Vašej zdravotnej poisťovni.