spinner
Používaním týchto stránok súhlasíte s používaním cookies, ktoré nám pomáhajú zabezpečiť lepšie služby. Viac info
 

Aké sú povinnosti platenia daní z predaja nehnuteľnosti?

Pridané: 25.3.2021

Ak ste v minulom roku predali nehnuteľnosť, tak máte povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, pokiaľ Vám táto povinnosť vznikla. 

Daňové priznanie je nutné podať zo zákona najneskôr v termíne do stredy 31. marca. V rovnakom termíne ste povinný vypočítanú daň aj zaplatiť.

 

Sadzba dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti je 19 %, pokiaľ je Váš základ dane do 35 268,06 eur. Ak je Váš základ dane vyšší, tak je sadzba dane 25 %.

Kedy ste oslobodení od platenia dane?

Ak ste vlastnili predanú nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, tak ste od platenia dane z predaja nehnuteľnosti oslobodený.

 

Ako správne určiť moment získania nehnuteľnosti do vlastníctva?

– ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe Kúpnej zmluvy (Darovacia zmluva, Zámenná zmluva), tak sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľnosti,

– pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa,

– ak ide o nadobudnutie vlastníctva rozhodnutím štátneho orgánu, tak vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Oslobodené od platenia dane z predaja nehnuteľnosti sú aj príjmy z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade (napr. otec, matka, stará matka, syn, vnuk) alebo niektorým z manželov, ak uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohý). Tento spôsob je výnimočný v tom, že do doby vlastníctva sa započítava vlastníctvo poručiteľa a následná doba vlastníctva dediča až do doby predaja.

V prípade, ak ste nadobudli nehnuteľnosť dedením v nepriamom rade (napr. brat, sestra, ujo), tak Vaše príjmy z predaja takejto nehnuteľnosti budú oslobodené od platenia dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy ste túto nehnuteľnosť nadobudli do vlastníctva.

Pri dedení je dôležité vedieť, že vlastníctvo sa nadobúda smrťou poručiteľa, teda nie až vkladom do katastra nehnuteľnosti ako je tomu pri klasickom zmluvnom prevode nehnuteľnosti.

O tom, či sú pre predávajúceho splnené podmienky oslobodenia od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa posudzuje podľa dňa prijatie prvej platby alebo podľa dňa uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníctva, pričom rozhodujúci je ten deň, ktorý nastal skôr.

Ak ale nespĺňate spomínané podmienky a ani ste nevlastnili predanú nehnuteľnosť minimálne 5 rokov pred jej predajom, tak musíte zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti.

Nadobudnutie nehnuteľnosti do vlastníctva darovaním NIE JE oslobodené od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Z praxe: Ak ste predali byt po svojich rodičoch, ktorí mali nehnuteľnosť vo vlastníctve viac ako 5 rokov nebudete musieť platiť daň z príjmu. Ak ale vlastnili rodičia tento byt menej ako 5 rokov, tak od tejto povinnosti oslobodení nebudete.

Napríklad: Syn zdedil rodinný dom po otcovi. Otec ho vlastnil pred smrťou takmer 10 rokov. Ak by syn nehnuteľnosť predal, bol by oslobodený od dane, keďže nehnuteľnosť zdedil po otcovi (ktorý mu bol v priamom príbuzenskom rade). Ak by ale syn zdedil dom po strýkovi, už by oslobodený od platenia dane nebol, lebo strýko mu nebol v priamom príbuzenskom rade.

Napríklad: Dňa 15.02. 2016 ste kúpili byt v sume 42 000 eur. Následne ste tento byt zrekonštruovali v hodnote 5 000 eur a v roku 2020 ste ho predali v sume 60 000 eur. V byte ste mali celý čas (4 roky) trvalý pobyt. Máte povinnosť platenia dane? Odpoveď: Áno. Máte povinnosť platenia dane, nakoľko ste nevlastnili predmetný byt po dobu 5 rokov. Od platenia dane by ste boli oslobodený v prípade, ak by ste byt predali po termíne 15.02.2021, čím by ste splnili požadovanú lehotu 5 rokov. 

 

 

 

Ako je to s predajom nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním?

Oslobodení od platenia dane z predaja nehnuteľnosti nebudete v prípade, pokiaľ ste nadobudli predanú nehnuteľnosť darovaním. Rozlišuje sa ale, či darca bol oslobodený od dane alebo nebol oslobodený od dane.

Ak darca v čase darovania bol oslobodený od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, tak v prípade predaja je výdavkom cena predmetnej nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola predmetná nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, tak výdavkom je cena v čase darovania, ktorá je zistená na základe znaleckého posudku k času darovania alebo ohodnotením určeným v darovacej zmluve. Ak bola predmetná nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, tak výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.

Ak darca v čase darovania nebol oslobodený od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, tak v prípade predaja je výdavkom cena zistená u darcu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva.

Napríklad: P. Jozef dosiahol príjem v roku 2020 z predaja domu, ktorý nadobudol darovaním v roku 2016. Nakoľko predaný dom nevlastnil 5 rokov, tak nespĺňal podmienku oslobodenia od platenia dane. Ale keďže darca v čase darovania domu spĺňal podmienky oslobodenia, tak ako výdavok pri príjme z predaja daného domu si p. Jozef uplatní podľa uvedeného cenu na základe znaleckého posudku v čase darovania, nakoľko k darovaniu došlo po 31.12.2015.

 

Ako si môžete znížiť základ dane?

Rozhodujúci vplyv na konečnú výšku dane majú výdavky, ktoré viete použiť v daňovom priznaní na daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti. Pre zjednodušenie si náklady rozdelíme na tri druhy.

a) náklady spojené s nadobudnutím nehnuteľnosti – stanovujú sa podľa toho, ako ste danú nehnuteľnosť získali do vlastníctva,

– ak ste nehnuteľnosť získali kúpou, tak výdavkom bude kúpna cena,

– ak ste nehnuteľnosť získali dedením, tak výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá dedením do 31.12.2015, tak výdavkom je tzv. reprodukčná obstarávacia cena, t.j. cena stanovená v osvedčení o dedičstve. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá dedením po 31.12.2015, tak výdavkom je tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku, t.j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve.

– ak ste nehnuteľnosť získali darovaním, tak je nutné rozlíšiť, či bol darca v čase darovania oslobodený od platenia dane alebo nie. Ak by darca v čase darovania bol oslobodený od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, tak v prípade predaja je výdavkom cena predmetnej nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola predmetná nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, tak výdavkom je cena v čase darovania, ktorá je zistená na základe znaleckého posudku k času darovania alebo ohodnotením určeným v darovacej zmluve. Ak bola predmetná nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, tak výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom. Ak ale darca v čase darovania nebol oslobodený od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, tak v prípade predaja je výdavkom cena zistená u darcu, za ktorú nadobudol túto nehnuteľnosť do vlastníctva,

b) náklady spojené s rekonštrukciou a údržbou nehnuteľnosti počas doby užívania.

Okrem nákladu spojeného s nadobudnutím si môžete ako výdavky započítať aj náklady, ktoré ste vynaložili na rekonštrukciu predmetnej nehnuteľnosti, opravy a jej údržbu. Podstatné je, aby ste všetky započítané náklady aj reálne vydokladovali blokmi, či faktúrami.

c) náklady spojené s predajom nehnuteľnosti.

Výdavky spojené s predajom nehnuteľnosti veľa predávajúcich podceňuje, ale v konečnom dôsledku môžu mať výrazný vplyv na konečnú výšku dane na úhradu. Patria sem nasledovné položky:

– vyhotovenie znaleckého posudku,

– vypracovanie kúpnej zmluvy,

– poplatky na overenie podpisov,

– kolky,

– faktúra od realitnej kancelárie (v prípade predaja cez realitnú kanceláriu).

Výšku odmeny, ktorú si realitná kancelária účtovala musíte mať zadefinovanú v zmluve o sprostredkovaní realitných služieb a na túto sumu je realitná kancelária povinná vystaviť Vám daňový doklad. Pokiaľ faktúru za sprostredkovanie predaja nemáte, treba si ju vyžiadať od realitnej kancelárie, ktorá predaj sprostredkovala.

 

Ako podať daňové priznanie a ako správne vypočítať výšku dane?

Daňové priznanie na daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa podáva na tlačive Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby, tlačivo typu „B“, najneskôr do 31.03.2021 na príslušnom daňovom úrade a v tomto termíne je rovnako potrebné aj daň zaplatiť.

Sadzba dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti je 19 %, pokiaľ je Váš základ dane do 35 268,06 eur. Ak je Váš základ dane vyšší, tak je sadzba dane 25 %. Jej výška závisí od rozdielu medzi cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli a cenou, za ktorú ste ju predali, samozrejme za predpokladu, že vznikne ziskový rozdiel (na stratu sa neprihliada).

Tento rozdiel si samozrejme môžete znížiť o spomínané vynaložené a zdokladované výdavky.

Napríklad: Pán Jozef v roku 2016 kúpil 3 izbový byt v sume 43 000 eur. Túto sumu má aj uvedenú v kúpnej zmluve.  Tento byt následne kompletne zrekonštruoval a hodnotu rekonštrukcie má vydokladovanú na 7 000 eur. Neskôr v roku 2020 byt predal v sume 50 000 eur.

Na základe uvedeného má pán Jozef povinnosť podať daňové priznanie, do ktorého uvedie ako príjmy z predaja vo výške 50 000 eur a rovnako aj náklady na kúpu bytu a jeho následnú rekonštrukciu vo výške 50 000 eur. Znamená to, že p. Jozef má povinnosť síce podať daňové priznanie, ale jeho základ dane je 0 eur a preto nie je povinný platiť žiadnu daň.

Ak by pán Jozef tento byt predal v sume 52 000 eur, tak by uviedol ako príjem v daňovom priznaní 52 000 eur a výdavky v sume 50 000 eur, čím by mu vznikol základ dane 2 000 eur. Z toho by mal povinnosť odviesť daň 19% zo sumy 2 000 eur a to je 380 eur a rovnako musí zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne 14 % zo sumy 2 000 eur a to je 280 eur.

Napríklad: V roku 2016 ste nadobudli darovaním byt, ktorý ste následne v roku 2020 predali. Vzhľadom na to, že ste predali byt do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, preto ste povinný zaplatiť daň z príjmu. Najskôr musíte zistiť, akú výšku výdavkov si môžete pri predaji bytu uplatniť. V takom prípade, že darca v čase darovania vlastnil predmetný byt napr. 8 rokov, tak splnil podmienku oslobodenia od dane. Z toho vyplýva, že vy si môžete ako výdavok pri príjme z predaja bytu uplatniť cenu bytu v čase darovania zistenú znaleckým posudkom.

Napríklad: Dňa 15.02. 2016 ste kúpili byt v sume 42 000 eur. Následne ste tento byt zrekonštruovali v hodnote 5 000 eur a v roku 2020 ste ho predali v sume 60 000 eur. V byte ste mali celý čas (4 roky) trvalý pobyt. Máte povinnosť platenia dane? Odpoveď: Áno. Daň zaplatíte vo výške 2 470 eur, čomu zodpovedá 19 % zo sumy 13 000 eur (60 000 eur – 42 000 eur – 5 000 eur). Rovnako ale zaplatíte aj 14 % zo sumy 13 000 eur, t.j. 1 820 eur Vašej zdravotnej poisťovni.